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探讨住宅小区物业管理纠纷问题及治理方式,物业管理研究的目的和意义(主要存在的问题及解决方法)

探讨住宅小区物业管理纠纷问题及治理方式

物业管理研究的目的和意义(主要存在的问题及对策)1 .当前物业管理服务中反映的主要问题是(1)法律法规不完善,司法效果不高。近年来,虽然物业管理立法取得了长足的进步,但《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的颁布,对规范物业管理运作起到了一定的作用。但有些人在物业管理方面很深入

住宅小区物业管理存在问题及解决方案

住宅物业管理的发展对改善人们的生活条件和环境起着重要作用。它是新型住宅小区建设不可或缺的一部分,对稳定人民生活、促进社会和谐发展、推进城市化进程具有重要意义。 住宅小区物业管理中的问题及解决办法积极面对物业管理中的问题,处理物业管理纠纷有三种方式:1 .争端各方通过和平谈判达成协议;2.争议双方通过第三方干预达成协议,主要是通过当地房屋管理局、居委会、街道办事处或乡镇政府调解机构进行调解。3.争议双方不能以1或2种方式达成协议。在现实生活中,一般的住宅小区会雇佣一家物业公司来管理小区的各个方面。业主需要缴纳一定的物业管理费。双方形成物业服务合同关系。正是由于双方之间特殊的法律关系,我们经常看到业主和物业之间的一些纠纷。例如,该物业起诉业主向业主问好。物业管理是指业主共同管理所有建筑物的共用部位和建筑区划内的共用建筑物、场所和设施,或者委托物业服务企业和其他管理人员管理业主共用的建筑物、设施、设备、场所和场地的活动。 常见的物业管理纠纷有哪些?问题1:遗产,你好,我很高兴为你回答。人们在生活中不可避免地会有一些不愉快的事情。例如,社区业主和物业之间的纠纷已成为公众头痛的问题。几乎每天都有大事小事。这种争端关系到成千上万家庭和人民的切身利益。如果处理不当,将会导致突发事件和群体性事件。

物业管理研究的目的和意义(主要存在的问题及解决方法)

物业管理研究的目的和意义(主要存在的问题及对策)1 .当前物业管理服务中反映的主要问题是(1)法律法规不完善,司法效果不高。近年来,虽然物业管理立法取得了长足的进步,但《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的颁布,对规范物业管理运作起到了一定的作用。但有些人在物业管理方面很深入

住宅小区物业管理存在问题及解决方案

探讨住宅小区物业管理纠纷问题及治理方式范文

[概要/S2/]

随着经济和社会的发展,为了满足人们对高品质生活环境的需求,物业服务和物业管理已经进入住宅区和人们的日常生活。目前,我国物业服务和物业管理的发展仍处于初级阶段。物业公司的服务意识和社区业主的权益保护意识普遍不高,甚至两者之间存在很多差异,导致越来越多的物业纠纷,影响社会和谐。住宅小区物业管理纠纷逐渐成为影响人们幸福和满意的焦点和难点问题。本文将全面分析住宅物业管理纠纷频发及其对社会稳定的影响,以及面对住宅物业管理纠纷存在的治理困境,并试图提出一些建设性的对策,以提高我国住宅物业管理纠纷的治理水平,增强人们的幸福感和满意度。

关键词:物业管理;争议;管理

抽象

随着社会经济的快速发展,人们对优质居住环境、物业管理和物业服务的高要求已经广泛应用于日常生活中。目前,物业管理和物业服务的现状还处于初级阶段,同时,物业公司的物业管理意识和业主维权意识仍然较低。在这种情况下,两党之间的分歧和争端对社会和谐构成了巨大威胁。就其意义而言,如何处理物业管理冲突已逐渐成为一个热点问题。本文全面分析了物业管理纠纷的发生频率、适用的制度和法规,并详细论述了其对社会管理的影响。同时,针对存在的问题提出了一些建设性的建议,旨在提高物业管理水平,提高公众的幸福感和满意度。

关键词:创意:物业管理;纠纷;管理

目录

第一章导言

1.1研究背景、目的和意义

1.1.1研究背景

住宅小区的物业服务和物业管理是随着住宅建筑的不断商品化、社会的不断发展和城市化的逐步完善而产生的。它们与人们的工作和生活密切相关,是现代城市管理体系不可或缺的一部分。然而,住宅小区物业管理纠纷也是社会不断发展带来的重大民生问题。这一重大民生问题能否得到有效解决,直接影响着人们的成就感和幸福感。然而,与国外相比,我国的物业服务和物业管理起步较晚,同时缺乏全国通用的管理标准。直到2003年,国务院颁布了《物业管理条例》,填补了国内没有统一物业管理标准的空空白。这一规定的诞生使中国的物业服务和物业管理步入了法制化轨道,并取得了一定的进步。但是,法律、法规和政策还不够完善,行业发展中还存在许多矛盾和问题。直到2007年通过《财产法》,财产服务和财产管理的工作才有了法律基础。

1.1.2研究目的

住宅小区物业管理纠纷的存在,对物业管理行业的发展和住宅小区居民的人身财产和安全非常不利,将严重影响我国经济的健康发展和社会的稳定运行。本文将全面分析住宅物业管理纠纷频发及其对社会稳定的影响,以及面对住宅物业管理纠纷存在的治理困境,并试图提出一些建设性的对策,以提高我国住宅物业管理纠纷的治理水平,增强人们的幸福感和满意度。

1.1.3研究意义

在物业管理法律不完善、监管措施不充分、行业内部监督约束机制不完善的情况下,物业管理相关矛盾纠纷也日益增多,其中住宅小区物业管理纠纷问题较为普遍。由于住宅物业管理的顺利运行直接反映了人们对物业管理的认可,也影响了物业服务企业的正常运行和物业管理服务的正常运行。如何减少甚至消除当前住宅小区物业管理纠纷,已经成为推动物业管理和现代城市管理不断加强的一个重要方面。同时,本研究具有以下积极意义:

(1)理论意义在于,在住宅小区物业管理纠纷较为普遍的时候,系统地分析此类纠纷的成因,促进物业管理研究的进一步深化,并试图为学术界寻找解决此类纠纷的更有效途径提供一些思路。

(2)现实意义在于,有效解决住宅小区物业管理纠纷有利于巩固我国社会和谐稳定。有利于物业行业的整体健康发展,提高人们对物业管理的认识,提高物业管理企业的服务水平,加快物业管理在部分三、四线城市的全面普及,增加社会就业岗位数量,减少社会不稳定。这对提高居民生活质量、改善居住环境、改善物业管理从业人员与服务对象的关系、减少物业管理人员与业主因物业服务纠纷引发的纠纷、摩擦和矛盾、促进社会文明建设具有十分积极的意义。本文的研究成果将为我国住宅小区物业管理提供系统完善的建议,并为改善现行体制和机制下物业管理的不足和缺陷提供参考。

1.2研究的理论基础

1.2.1马斯洛的需求层次理论

在亚伯拉罕·马斯洛的需求层次理论中,人的需求从低到高分为五个部分,即生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求。

(1)生理需求,即人类赖以生存的最基本需求,包括衣服、食物、住房等。

(2)安全需要,具体而言,需要确保人类自身的安全,避免职业或财产损失的威胁,包括人身安全、生命稳定和免受痛苦等。

(3)社会需求,可分为两个方面,一方面,每个人都尊重他人,渴望接受他人的尊重,另一方面,人们有属于某个群体的感情,希望成为该群体的一员。包括对友谊、爱情等的需求。

(4)尊重需求,包括对成就或实现自己价值的自我感知,以及他人对自己的认可和尊重;

(5)自我实现的需要是指通过努力实现个人理想和愿望,最大限度地发挥个人能力,从而完成与自身能力相称的事情的需要。当然,这也是最高层的需要。①

马斯洛的需求层次理论(hierarchy of needs theory)指出,人们对自身需求满足的追求往往从低层次上升到高层次,在不同的时期,某一层次的需求将成为人们生活中的主导因素,并将对人们的行为产生决定性的影响。当人们的低级需求得到满足时,他们将努力获得高级需求。然而,低层次的需求将与高层次的需求重叠并相互作用,而且这是一个不断变化的过程。例如,当较高层次的需求得到一定程度的满足时,较低层次的需求也需要得到满足,因为较低层次的需求不再是影响人们生产和生活的决定性因素。[1]当然,当面临低级需求无法得到满足的威胁时,高级需求将紧随其后。无论需求水平如何,在需求得到充分满足或更高水平的需求得到发展后,它都不会停止出现。这一理论在物业管理中的体现是,人们首先买房是为了满足有房可住的需要,当然,房屋的设施应该完好无损,这是较低层次的生理需求。

正是因为有了房子居住的基本生理需求,同时房子的设施也需要处于良好的状态,希望能保证房子的维护和修缮,以及水电供应,才产生了物业管理的可能性。当这种较低水平的生理需求得到满足时,人们的安全需求就会比生理需求更高,如保证房屋和自身的安全,美化环境卫生等。这将促使从事物业管理的人(此时不一定有物业服务企业)进一步拓展业务,美化房屋周围的卫生,并考虑居民的安全。正如马斯洛的需求层次理论所指出的,在上述要求得到满足后,人们会对物业管理人员提出一些要求,因为他们的素质并不令人满意。最后,为了满足自己尊重和自我实现的需要,人们会站起来,按照自己的意愿支配物业管理,同时为周围的居民谋取利益。这是业主委员会成立的时候。通过这些循序渐进的阶段,我们可以清楚地发现,家庭需求的不断升级是物业管理从无到有的过程,其经营范围从简单到复杂,要求从低到高,从而推动了物业管理行业的逐步变化和不断升级。

1.2.2利益集团理论

第一个提出利益集团理论概念的人是美国政治协会前主席阿尔蒙德。他认为,利益集团是“由利益或利益联系在一起并意识到这些共同利益的群体”。然而,罗伯特·达尔(Robert Dahl)认为,利益集团是由为争取或捍卫一个或一些共同利益或目标而共同行动的人组成的。②戴维·杜鲁门认为,利益集团是具有共同态度的集团,当它在政府的帮助下或向政府机构提出要求时,它将成为一个政治利益集团。然而,《布莱克威尔政治学百科全书》将利益集团定义为“致力于影响国家政策方向,但自身并不打算组建政府的组织。”①法律和经济学者普遍认为,利益集团是“具有相同利益的社会集团组织和实施计划行动以实现共同目标的社会组织形式和调整机制,受现代国家和市场的约束”,[2]或利益集团是“由具有某些共同目标并试图影响公共政策的个人组成的组织实体”。③同时,学术界对利益集团的定义也比较宽泛。他们将利益集团视为某种利益集团,并将其定义为“具有相似物质或经济利益的群体”。④作者在本文中提到的利益集团将它们视为一个更广泛的定义。

在我国,目前对利益集团的研究还比较少,主要是在改革开放的过程中,这导致了一些社会利益的分化,并由于利益的不同导致了不同利益主体的存在,这主要对社会产生了负面影响。住房产权私有化程度正在加深。与此同时,公民参与社会治理的意识也日益增强。因此,居委会、行业委员会、物业服务公司和业主形成了一种新型的城市社区治理结构,成为当前社会的主要治理主体。⑤每个治理主体都有自己不同的利益需求,从而形成多个利益群体。每个利益集团都会尽力追求集团利益的最大化,这必然会导致不同利益集团之间的冲突和矛盾。在物业管理方面,这也是导致纠纷频繁和加剧的原因之一。

1.2.3准公共产品理论

公共经济学理论将社会产品分为公共产品和私人产品。萨缪尔森在他的著作《公共支出的纯粹理论》(Pure Theory of Public Expenditure)中认为,每个人对某些商品或服务的消费不会导致其他人对此类产品的消费减少。这是公共产品,而私人产品是指个人消费者可以拥有和享受的产品。与私人产品或服务相比,公共产品或服务有三个明显的特点:效用不可分割、消费的非竞争性和利益的非排他性。公共产品和私人产品之间的产品被称为准公共产品。目前,我国住宅区的房地产服务从内容上看可以被视为准公共产品。例如,根据谁支付谁受益的原则,住宅区公共设施的安全、卫生、绿化和维护不能局限于某些特定家庭。因此,这些服务是非排他性的,受益人不能由谁支付。因此,搭便车和不支付物业费的现象很容易发生。

1.3国内外研究现状

1.3.1国内研究现状

就研究对象而言,本文被认定为物业费征收纠纷。据笔者介绍,在CNKI上搜索关键词“物业服务”,搜索结果是28011篇文章。检索关键词“物业管理费”,检索结果为4830篇文章。搜索关键字“物业费用”有630个搜索结果。搜索关键词“物业费纠纷”,搜索结果为13篇文章。检索关键词“物业费问题”,检索结果为20篇文章。检索关键词“物业费纠纷”,检索结果为6篇文章。检索关键词“物业费征收”,检索结果为3篇文章。显然,学术界对物业服务或物业(收费)收费问题的研究有一定的基础,但对物业收费的争议仍研究不足或不足。对物业收费的学术研究是伴随着对物业服务的研究而展开的,可以归纳为三个思路:第一,从公共物品理论的角度研究物业服务的性质。我国商品房物业服务具有多种公共属性,因此具有准公共物品的性质。陈峰(2013)列出了该物业可以提供的十项服务(1。居住区公共部分的使用、管理、维护和更新;2.房屋共用设施中水泵、电梯等设施的运行服务和停车管理;3.绿色保护;4.公共安全预防服务;5.清洁和清洁服务;6.车辆进出和停放管理;7.根据业主和用户的要求,为房屋自用部位和设备提供应急维护服务;8 .物业维修基金会计管理;9 .住宅建设和维护档案的保管;10.其他物业管理服务),发现只有第7项是私人服务,第1、2、8、9项是集体服务,第3、4、5、6项是公共服务,进一步认为物业管理主要集中在公共产品或准公共产品的管理上。涂李娟(2016)在研究中指出,在物业管理的一定范围内,物业管理公司提供的日常管理和服务是公共的,面向社区所有居民。物业管理具有公共产品的特征,包括非排他性、非竞争性和外部性,其中非排他性和非竞争性是更容易“搭便车”的两个属性。然而,物业管理公司不能像出售私人产品一样,将不付款的业主排除在消费群体之外,物业服务的边际成本非常低或为零,这是难以收取物业管理费的根本和主要原因。此外,物业管理服务具有公共物品的属性,但它不是像公共物品一样由政府提供,而是由业主通过市场手段提供。这种矛盾也导致物业管理费的困难。第二,从信息经济学的角度来看,信息不对称导致征收物业费的困境。

张辛亚飞(2016)提出,在当前的物业管理市场中,物业管理公司与业主之间存在信息不对称。其中一个信息不对称发生在交易之前,即业主大会选择物业管理公司的环节;二是交易后的信息不对称。双方签订物业服务合同后,物业管理公司在提供物业服务的过程中出现信息不对称。在这两种信息不对称的影响下,经济学中分别出现了逆向选择和道德风险问题,导致了物业费的征收困难。第三,从法制建设的角度来看,物业收费混乱、困难的原因是物业服务立法滞后和理论体系不健全。化松(2015)认为,法律问题是中国房地产混乱背后的深层原因。随着《物权法》、《物业管理条例》等一系列法律法规的颁布,政府部门、业主、物业公司等各方在处理物业建设、管理、纠纷处理等问题时,都开始有了可以遵循的法律。但是,在社区规划、分摊面积计算、物业服务收费标准、纠纷解决机制等方面,仍然缺乏完善、规范、更具可操作性的标准和细则。这是一个急需改进和完善的物业建设和管理领域。通过对现有文献的梳理,发现目前国内对物业费征收率低的研究很少,大多是从法律的角度进行研究。然而,许多期刊提到的物业费征收率低的分析和对策,范围不够广,深度不够。根据本研究的相关性,本文将从物业费征收的意义出发,从多个角度分析物业费征收纠纷的原因,并试图提出合理的对策和建议来解决物业费纠纷。

1.3.2国外研究状况

根据国外文献的阅读,国外对房地产的研究主要集中在管理和服务方面。当世界上第一个建筑管理组织——芝加哥建筑管理组织(CBMO)成立时,有人提出“物业管理就是针对建筑业主的需求提供相应的管理服务”。国际建筑业主和管理人员协会(BOMA1) (1922)的成立进一步证明,物业管理可以成为一个独立的社会服务行业。至于如何提高物业管理能力,提高物业服务水平,减少纠纷,主要有三点:一是现代物业管理与房地产产品的开发、建设和使用密不可分。也就是说,从房地产开发的初始阶段开始,物业管理就应该介入并贯穿于住房规划、建设、销售和使用的全过程。只有系统地考虑物业服务的管理问题和房地产开发的全过程,才能全面、科学地认识物业管理对人们生产和生活的影响和效益。传统的物业管理没有从战略的角度来看待房地产管理。他们不认为房地产是一种具有长期潜力的资源,往往可以被视为“负面术语”。这是一笔费用,只能维持现状。此外,传统的物业管理忙于大厦(BuiltAsset)的管理,而忽略了它的其他潜在功能,如位置、功能、价格、空。由于房屋的设计、建造、维护和运营是相互关联的,房屋的购置与已建房屋的资产管理密切相关。因此,物业管理的内容不仅应包括房屋的开发和建设,还应包括房屋及其附属设备和设施的维护和改造。其次,提高物业管理人员的专业素质至关重要。

国外实施物业管理的主体主要分为两类,即专业物业管理公司和住宅区内部管理组织(相当于国内业主委员会)。然而,不管是哪种类型,管理者都必须具备专业的管理能力,能够为居民提供满意的服务。艾丽西·克里斯图森(AliceChrisudason)(2008)研究了新加坡住宅小区物业管理系统的选择。通过对内部管理机构和代理公司两种物业管理制度的比较研究,发现如果有效可行,最好选择专业代理人。如果管理委员会由具有足够驱动力、忠诚度、知识水平和愿意给社区时间的成员组成,它可以选择内部管理组织,管理委员会可以直接操作和控制社区的日常和长期工作。TerenceYMLam(2012)研究发现,收费水平对物业服务质量没有显著影响,是否提供专业维修服务是家庭最重要的事情,与家庭满意度有显著相关性。第三,政府必须在物业管理过程中有所作为。史蒂夫·多(Steverdoe)(2004)研究并提出,政府应该利用中介服务机构,充分发挥它们在社区管理中的作用。奥驰切特(2008)从政府的角度指出,政府应该采取潜在的社区管理措施,并通过这些措施改善社区管理。

外国政府主要在三个方面发挥物业管理的作用。一是通过详细完善的法律法规,规范物业管理各方的行为、责任、权利和利益。例如,在英国,有五种以上关于物业管理的普通法律法规。第二,政府部门直接负责住宅区。例如,新加坡的物业管理由新加坡住房发展局统一负责。该局有36个区办事处。每个地区办公室一般管理2至3个地区,每个地区有4,000至6,000户家庭,地区办公室一般管理10,000至15,000个单位(家庭)。第三,政府只对部分住宅区负责。例如,在日本,政府不会直接管理或干预居民区,但政府负责居民区的垃圾清除,由政府垃圾车处理,业主因随意丢弃垃圾将受到严厉处罚。现代意义上的物业管理产生于19世纪末。经过100多年的发展,国外物业管理行业已经非常成熟。物业管理法律法规非常严格,相关管理机制也非常健全。物业管理费受法律保障。与此同时,外国公民通常更了解法律,并将利用法律保护他们的权利。业主将直接为不存在的服务发出法律信函或诉讼。因此,关于财产纠纷的案例和相关研究相对较少。

在中国,物业管理始于20世纪80年代初。经过30多年的发展,它在提高居民生活和工作环境质量,促进城市化进程中发挥了重要作用。但是,与发达国家相比,我国物业管理法律法规体系不完善,政府职能作用不明确,物业管理人员和业主委员会成员素质参差不齐,市场化程度不高。这些问题直接或间接导致了财产纠纷的激烈冲突和收取物业费的困难。尤其是在二三线城市,由财产纠纷引发的社会冲突日益增多。因此,通过研究,有可能试图减少甚至消除当前的物业费征收纠纷,及时有效地解决这种矛盾和纠纷,促进物业管理的不断加强,促进现代城市管理的向前发展。

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1.4相关概念的定义
1.4.1物业管理
1.4.2物业管理纠纷
1.4.3住宅物业管理纠纷
1.5研究方法
1.5.1文献研究方法
1.5.2调查方法

第二章住宅物业纠纷的特点及原因分析
2.1住宅物业纠纷的特点
2.1.1重要利益相关者程度
2.1.2众多纠纷焦点
2.1.3纠纷解决的困难

2.2住宅小区物业纠纷频发对社会稳定的影响
2.2.1对业主生活体验的影响
2.2.2对物业管理行业快速发展的影响
2.2.3对构建和谐社会目标的影响

2.3[住宅小区物业纠纷原因分析/br/]2.3.1潜在纠纷来源-开发商
2.3.2重要纠纷主体、服务对象-业主
2.3.3另一重要纠纷主体、服务单位-物业服务企业
2.3.4业主代表监事-业主委员会
2.3.5系统过时和不完整-法律法规执行人
2.3.6系统

第三章
3.1现有治理方法的特点和内容
3.2现有治理困境
3.2.1干预不充分和及时
3.2.2调解机制缺陷
3.2.3与时俱进

第四章解决小区物业管理纠纷的对策建议
4.1夯实制度基础,建立健全相关法律法规
4.1.1明确业主委员会的地位
4.1.2明确相关行政部门的职责
4.1.3发挥地方法律法规的优势

4.2落实系统实施者的责任,加强配套政策的完善
4.2.1建立行业准入和退出[等资格机制/br/]4.2.2进一步细化和规范物业费征收范围和标准
4.2.3积极实施“三音联动”
4.2.4,发挥网格管理优势

4.3防止潜在纠纷,规范开发商相关行为
4.3.1确保建设质量
4.3.2确保规划要求的落实
4.3.3注意前期物业服务的介入和物业服务企业的选择

4.4充分发挥主观能动性,提高业主整体素质
4.4.1提高自主意识
4.4.2用法律武器维护业主权益

4.5优化服务内容,打造物业服务企业品牌
4.5.1严格执行相关法律法规
4.5.2注重人才引进和培养
4.5.3建立评价和竞争机制
4.5.4积极实施“互联网加物业”管理模式

4.6注意充分合作,促进物业管理行业的发展
4.6.1。充分发挥物业行业协会职能,建立物业服务企业信用档案
4.6.2。通过多种方式宣传,深化行业法规的普及
4.6.3。增强责任感,促进业主委员会有效履行职责
4.6.4。调动居委会活力,协助舆论疏导

结论

目前,我国的物业管理行业只是一粒小小的种子。要想实现跨越式发展,成为参天大树,就必须做好大部分住宅小区的物业管理工作,有效解决住宅小区经常发生的物业管理纠纷。本文分析了住宅物业管理纠纷产生的原因,并提出了对策和建议,但仅限于作者的联系范围和数据收集领域。要彻底解决住宅物业管理纠纷,社会各界需要不断探索,不断寻找更适合我国实际情况和未来各地实际情况的方法和措施。我相信,在社会各界的共同努力下,我国住宅小区物业管理纠纷将得到有效解决。与此同时,我国物业管理行业的发展将在不断努力中取得快速进展。

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参考

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